FÖRSLAG TILL BESLUT

1. GFN hemställer att KF fastställer friköpspriset för småhustomträtter i enlighet med förslag i detta tjänsteutlåtande.
2. GFN hemställer att KF beslutar att återinföra den s k småhusrabatten enligt förslag i detta tjänsteutlåtande.

Torsten Samuelsson
 
 

SAMMANFATTNING

Kontoret har fått i uppdrag att göra en översyn av tomträttsavgälderna för småhus, återinföra småhusrabatten samt sänka friköpspriset för småhustomträtter till 50 % av marktaxeringsvärdet. Vad gäller översynen av avgäldsnivåerna väljer kontoret att återkomma i den delen när den nya tomträttslagstiftningen arbetats fram.

Småhusrabatten föreslås återinföras 1999-01-01. Kontoret föreslår ändock att rabatten avvecklas successivt enligt en tioårig nedtrappningsmodell.

Den föreslagna sänkningen av friköpspriset, från 73 till 50 % av marktaxeringsvärdet, medför att Staden går miste om ett belopp motsvarande avgäldsintäkter för en 10 till 15-årsperiod. Friköpspriset uttryckt, som en andel av det bokförda värdet, hamnar i genomsnitt på 27 % och uttryckt som en andel av marknadsvärdet på 23 %. Reaförlusten för Staden uppgår därmed till 73 % av det bokförda värdet.

UTLÅTANDE

Uppdraget

Kontoret fick den 16:e december år 1998 i uppdrag att göra en översyn av tomträttsavgälderna för småhus, som skall utmynna i att den s k småhusrabatten inte avskaffas den 1 januari 1999, se bilaga 1. Därtill skall en modell för framräkning av friköpspriset för småhusmark tas fram i enlighet med de riktlinjer som kommunfullmäktige beslutade om i samband med budgetarbetet för 1999. Här står att läsa att riktvärdet vid bestämmande av friköpspriset skall vara 50 % av marktaxeringsvärdet, men i övrigt överensstämmande med gällande prissättning. Friköpspriser baserade på denna modell skall gälla fr o m årsskiftet 1998/1999.

Tomträttsavgälderna

Utredningsarbete avseende ny tomträttslagstiftning har pågått i omgångar alltsedan 1980 och det har aviserats att en proposition kommer att föreläggas riksdagen under våren. Lagförslaget kommer innebära att tomträttsavgälden beräknas som en i lagtexten uttryckt avgäldsränta applicerad på fastighetens marktaxeringsvärde och att den årligen kan omräknas med konsumentprisindex. Mot bakgrund av den aviserade propositionen finns ingen anledning för kontoret att i detta läge utarbeta ett förslag till nya tomträttsavgälder. Kontoret väljer istället att återkomma i ärendet så snart en ny lagstiftning arbetats fram, för att då utreda hur den kan komma att påverka Stadens tillämpning av tomträttsinstitutet.

Småhusrabatten

Enligt ett av kommunfullmäktige fattat beslut från 1989-11-13 har, i samband med avgäldsreglering samt förnyad upplåtelse, utgått en rabatt till de tomträttshavare som innehade tomträtten vid tidpunkten för beslutet. Rabatten uppgick till 25 % av avgälden för småhus med del i gemensamhetstomt och 33 % för övriga småhus. Beslutet att införa denna rabatt, som utgår så länge tomträttshavaren äger och bebor tomträtten, motiverades med att avgälderna tidigare varit så låga att de ej beaktats i en köpesituation utan att full betalning även erlagts för marken. Tanken var att tomträttshavarna under en övergångsperiod skulle få tid på sig att vänja sig vid de nya högre tomträttsavgälderna, då de inte räknat med någon nämnvärd höjning av dessa inom överskådlig tid. Efter överlåtelse av tomträtten har inte utgått någon rabatt till den nya innehavaren eftersom marknaden ansetts ha vetskap om de nya avgäldsnivåerna.

I ett av kommunfullmäktige fattat beslut från 1996-11-15 bestämdes att ovan nämnda rabatt skulle upphöra att gälla för regleringar och förnyade upplåtelser fr o m 1999-01-01. Anledningen var att det vid beslutstillfället förflutit mer än sex år sedan de högre avgäldsnivåerna bestämdes och att tomträttshavarna under denna tid torde ha fått kännedom om dem.

Kontoret har nu fått i uppdrag att föreslå nämnden att återinföra småhusrabatten fr o m 1999-01-01. Detta leder till att kontoret i efterhand kommer att få utbetala den rabatt som vissa tomträttshavare gått miste om från 1999-01-01. Vid retroaktiv utbetalning av rabatt föreslår kontoret att ränta dessutom utgår med avkastningsränta (diskontot plus 2 %).

Kontoret är ändock av den åsikten att småhusrabatten på sikt bör avvecklas. Detta grundar sig bl a på att:

• tomträttshavarna under de tio år som gått, sedan småhusrabatten infördes, hunnit få kännedom om gällande avgäldsnivåer.
• det i dagsläget kan förhålla sig så att två grannfastigheter betalar vitt skilda avgälder, eftersom den ena tomträttshavaren är berättigad till rabatt men ej den andra.
• ny tomträttslagstiftning troligtvis kommer inom kort och att det då finns all anledning att behandla alla tomträttshavare lika.
• sedan småhusrabatten infördes har ungefär hälften av tomträtterna i Stockholm omsatts, och lika många tomträttshavare förlorat rätten till rabatt. År 1997 såldes 1200 tomträtter och relaterat till det totala antalet erhålls en omsättningssiffra på 5,4 %. Motsvarande siffra för 1998 är 4,5 % beräknat utifrån 1000 sålda tomträtter. Med anledning av att samma tomträtt kan ha sålts flera gånger görs en försiktig bedömning av den genomsnittliga omsättningen till 4,0 % per år. Detta leder till att på tio år har ca 50 % av tomträtterna omsatts och det blir allt svårare att motivera särbehandlingen av enstaka tomträttshavare.

Nämnas bör att de tomträttshavare vars tomträtter reglerats före det att nedtrappningen inletts, men vars nästa regleringstillfälle inträffar först efter år 2009, inte under någon period kommer att erhålla reducerad småhusrabatt. För denna grupp kommer istället småhusrabatten att upphöra på en gång i samband med det senare regleringstillfället. De har då haft väldigt lång tid på sig att förbereda sig inför avvecklingen av småhusrabatten.
 

Årtal	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Rabatt	33 %	30 %	27 %	24 %	21 %	18 %
	2005	2006	2007	2008	2009	2010
	15 %	12 %	9 %	6 %	3 %	0 %

Tabell 1 Förslag till nedtrappning av småhusrabatten under kommande
tioårsperiod, för tomträtt utan andel i gemensamhetstomt.
 
 
 

Årtal	1999	2000	2001	2002	2003	2004
Rabatt	25 %	23 %	20 %	17 %	14 %	12 %
	2005	2006	2007	2008	2009	2010
	10 %	8 %	6 %	4 %	2 %	0 %

Tabell 2 Förslag till nedtrappning av småhusrabatten under kommande
tioårsperiod, för tomträtt med andel i gemensamhetstomt.
 
 

Friköpspris för småhustomträtter

Den nu gällande modellen för beräkning av friköpspriser, beslutad av kommunfullmäktige 1996-11-15, är baserad på att intäkterna av framtida avgälder nuvärdeberäknas för en kalkylperiod om 30 år. Detta har resulterat i att friköpspriset, för en småhustomträtt med tioårig avgäldsperiod och utan andel i gemensamhetstomt, landar på 73 % av marktaxeringsvärdet vid friköp i samband med avgäldsreglering eller förnyad upplåtelse.

Vid genomgång av de försäljningar som genomförts utifrån denna friköps-

modell, pekar materialet på att priset väsentligt kommit att understiga beslutad nivå. Detta beror på att priskorrigeringar gjorts utifrån t ex andel i gemensamhetstomt, låg utgående avgäld samt småhusrabatt. Därmed hamnar det genomsnittliga friköpspriset på 54 % och varierar inom intervallet 32 - 85 %.

Kontoret har nu fått i uppdrag att justera denna modell så att friköpspriset hamnar på en nivå om 50 % av marktaxeringsvärdet. Detta riktvärde resulterar i att Staden endast kompenseras för framtida avgälder motsvarande en 15 eller 18-årig kalkylperiod, om avgäldsuttaget baseras på den nya tomträttslagstiftningen. Antaganden har då gjorts om att avgälden bestäms till 4,0 respektive 4,5 % av marktaxeringsvärdet. Kalkylräntan har i båda fallen satts till 4,0 % utifrån att den långsiktiga realräntan ligger strax under denna nivå.

När riktvärdet för friköpspriset sänks från 73 till 50 % av marktaxeringsvärdet innebär det att Staden går miste om ett belopp motsvarande avgäldsintäkterna för en 10 till 15-årsperiod

Eftersom det uttalats att varje tomträtt skall värderas individuellt i en friköpssituation kommer det även fortsättningsvis att göras vissa korrigeringar av friköpspriset. Dessa korrigeringar ledde enligt det förra beslutet till att det genomsnittliga priset landade runt 54 % av marktaxeringsvärdet istället för 73 %. Utifrån detta gör kontoret den bedömningen att det genomsnittliga friköpspriset denna gång torde landa runt 40 %. Kontoret rekommenderar att friköpsnivån inte för någon tomträttsfastighet tillåts hamna under denna nivå då dessa tomträtter annars skulle komma att försäljas till ett pris understigande 1/3 av det bokförda värdet.

Nedan specificeras de priskorrigeringar som kan komma att tillämpas på enskilda tomträtter och bidra till att friköpspriset avviker från 50 % av marktaxeringsvärdet:

• avdrag pga att tomträttshavaren är berättigad småhusrabatt och att avgälden därmed är rabatterad enligt vissa procentsatser. Korrigering görs för den tid tomträttshavaren fortsättningsvis kommer att vara berättigad denna rabatt. För mer ingående förklaring se tidigare under rubriken "Småhusrabatten".
• avdrag pga att tomträtten har andel i gemensamhetstomt och att avgälden därmed är rabatterad enligt vissa procentsatser. Korrigering görs endast för återstående del av löpande avgäldsperiod. Detta är en förändring gentemot föregående beslut om friköpspriser eftersom korrigering då även gjordes för efterföljande avgäldsperioder. Kontoret har ansett det motiverat att göra denna förändring då det i kommande tomrättslagstiftning ej ansetts motiverat att sänka avgälden för tomträtter med andel i gemensamhetstomt. Därtill har kontoret i avgäldsmål hävdat att sådan andel inte alltid kan anses utgöra en belastning då det även för obebyggda tomter uppkommer stora kostnader för ledningsdragning samt anordnande av parkeringsutrymme. Rabattsatserna är desamma som tidigare och finns redovisade i tabell 3.

• avdrag pga att tomträttshavaren erhållit reducerad avgäld då övergång skett från 20 till 10-årig avgäldsperiod. Denna reduktion har endast utgått för de första fyra åren efter avgäldsregleringstillfället. Enligt ett av kommunfullmäktige fattat beslut från 1996-11-15 skall denna reduktion sluta att tillämpas på tomträtter med regleringstidpunkt 1999-10-01 och framåt.
• korrigering pga att avgälden under löpande avgäldsperiod understiger respektive överstiger en vid friköpstillfället marknadsmässig tomträttsavgäld. I den första situationen skulle Staden erhållit betydligt lägre avgäldsintäkter ännu en tid framöver än vad gällande avgäldsnormer ger uttryck för. Detta kan bl a bero på att tomträttshavaren sitter på ett

60-årigt tomträttskontrakt som ännu inte varit aktuellt för reglering. Då avgälden istället överstiger den marknadsmässiga tomträttsavgälden bör Staden kompenseras på motsvarande sätt som tomträttshavarna i den omvända situationen. Detta kan medföra att friköpspriset i enstaka situationer kan överstiga riktvärdet 50 %.

Reaförluster för Staden

När tomträttshavarna friköper sina tomträtter till ett pris som understiger de bokförda värdena gör Staden en reaförlust, se bilaga 2. För att påvisa detta görs ett beräkningsexempel utifrån en normaltomt om 800 m² i Hässelby.

Det bokförda värdet för denna tomträtt är schablonmässigt bestämd till 600 000 kr, utifrån att det vid 1992-12-31 gällande marktaxeringsvärdet (450 000 kr) multiplicerats med en köpeskillingskoefficient om 1,33. Att koefficienten bestämts till detta värde beror på att korrekt satta marktaxeringsvärden skall motsvara 75 % av marknadsvärdet, vilket omvänt kan uttryckas som att marknadsvärdet skall motsvara 133 % av marktaxeringsvärdet. Som tidigare omnämnts förutspår kontoret att det genomsnittliga friköpspriset kommer att uppgå till ca 40 % av marktaxeringsvärdet, vilket för den aktuella tomträtten i Hässelby skulle resultera i ett friköpspris om ca 137 000 kr. Det är beräknat som 40 % av basvärdet från AFT-96
(350 000 kr) multiplicerat med det senast publicerade omräkningstalet för Västerort, 0,98. Reaförlusten kan då beräknas som försäljningspriset subtraherat med det bokförda värdet, vilket för Staden leder till en förlust om ca 460 000 kr. Försäljningspriset uttryckt som en andel av det bokförda hamnar på 23 %, vilket resulterar i en reaförlust om 77 %.

Marknadssituation

Skulle översynen av friköpsmodellen baseras på den faktiska prisutveckling som rått på fastighetsmarknaden borde riktvärdet höjas med 33 % istället för att som nu sänkas med ca 30 %. Det som skulle motivera denna höjning är att köpeskillingskoefficienten sedan föregående översyn stigit från 1,4 till 1,7 för fastigheter belägna i Stockholm, se bilaga 3 & 4. Uppgiften om att friköpspriserna nu istället sänks med 30 % är bestämd genom att riktvärdet på 73 % relaterats till den i direktiven föreslagna nivån om 50 %.

Det ortsprismaterial ovanstående köpeskillingskoefficienter baserats på är hämtat ur försköpslistorna för Stockholm. Det som studerats är köp av obebyggda småhustomter som kunnat anses vara representativa, dvs inga "orena" köp. Fastigheter med egen strand eller strandnära läge har uteslutits ur materialet. För de fastigheter som återstått efter utgallringen har såväl köpeskilling som basvärde korrigerats med kostnader för anslutning till det kommunala VA-nätet samt gatukostnader.

Eftersom Staden upplåter tomträtter i Salem och Botkyrka har motsvarande ortsprismaterial även plockats fram för dessa områden, se bilaga 5 & 6. Köpeskillingskoefficienten ligger i dessa båda kommuner på en nivå om 1,4.

Ställs marknadsvärdet i relation till det av kontoret förutspådda genomsnittliga friköpspriset (40 % av marktaxeringsvärdet), erhålls följande siffror för ett axplock av områden:
 

Stadsdel	Friköpspris (FP)	Marknadsvärde (MV)	Relation (FP) / (MV)
Nockeby	224 000	957 000	23 %
Skarpnäck	160 000	696 000	23 %
Sätra / Bredäng	140 000	609 000	23 %
Hässelby	137 000	609 000	22 %

 

Konsekvensen blir den att tomträtterna försäljs till ca 1/4 av det uppskattade marknadsvärdet.

Hantering av speciella friköpsärenden

I fall då friköp aktualiseras av tomträtt där marktaxeringsvärdet:

- saknas eller satts till 0 kr
- är felaktigt bestämt
- av annan anledning saknar anknytning till nuvärdet av framtida
tomträttsavgälder
- är missvisande i förhållande till möjligt utnyttjande efter friköp och vid
försäljning av delbar tomt

skall friköpspriset bestämmas i enlighet med ett av kommunfullmäktige fattat beslut från 1998-01-19.

Oavsett hur en tomträtt klassificerats vid fastighetstaxeringen är inte friköpspriset för småhustomträtter tillämpbart på en fastighet:

- som enligt gällande tomträttsavtal får användas för annat ändamål än
småhus för permanentboende
- bebyggd med grupp av småhus, som uthyres eller upplåts med bostads-
rätt.

Även detta framgår av det av kommunfullmäktige fattade beslutet från 1998-01-19.

Arbetsbelastning

Vid tidigare tillfällen då kontoret aktivt gått ut och försökt sälja av tomträtter har det inneburit stora påfrestningar för den ordinarie arbetsstyrkan på kontoret. Allra störst är pressen i inledningsskedet eftersom många tomträttshavare då ringer och har frågor kring innehållet i erbjudandet. Initialt kommer det därför att behövas en förstärkning genom tillfälligt anställd personal vars främsta uppgift blir att ta hand om dessa förfrågningar. Successivt kommer merparten av arbetet att gå över till avtalsskrivande under vilket den ordinarie personalstyrkan får fungera som handledare. En uppskattning av personalbehovet kan göras utifrån statistik från tidigare omgångar då tomträtter sålts i större mängder.

Första omgången, åren 1993 -1994, låg det genomsnittliga försäljningspriset på 65 % av marktaxeringsvärdet. Det såldes då ca 130 tomträtter och arbetsstyrkan bestod av 3-4 personer. Omgång två i ordningen, åren 1997 - 1998, låg det genomsnittliga försäljningspriset på 54 % av marktaxeringsvärdet vilket innebar en prissänkning om 17 %. Det såldes då ca 800 tomträtter och arbetsstyrkan bestod som mest av 7 personer.

Den här gången förutspår kontoret att det genomsnittliga försäljningspriset kommer att hamna på ca 40 % av marktaxeringsvärdet, vilket resulterar i en prisförändring om 26 %. Det är svårt för kontoret att uppskatta hur många ytterligare tomträtter som kan komma att friköpas men det borde åtminstone inte bli färre än förra omgången. För att klara av en sådan mängd av friköpsärenden anser sig kontoret ha behov av ett 10-tal tillfälligt anställda personer utöver den ordinarie personalstyrkan.

Yttrande från juridiska avdelningen

Gatu- och Fastighetskontoret har begärt juridiska avdelningens yttrande om ett beslut i Kommunfullmäktige att sälja småhustomträtter till ett pris motsvarande 50 % av marktaxeringsvärdet, se bilaga 7. Juridiska avdelningen har svarat att utgången vid en ev laglighetsprövning är beroende av vilka grunder och vilken utredning som den överklagande kommunmedlemmen hänvisat till. Avdelningen har vidare anfört att det finns bedömningsutrymme såväl för att ett sådant beslut av förvaltningsdomstolarna skall kunna anses som lagligt som att det kan komma att upphävas pga av olaglighet enligt 10 kap 8 § KL. Av rättspraxis kan några säkra slutsatser inte dras.

SLUT