De sista 5-6 åren har tomträttsgruppen i Stockholm varit mycket aktiv. Eftersom problemet att fastställa avgäldsgrunden (dvs. tomtvärdet) och avgäldsräntan (skälig avkastning) är mycket tekniska så har vi försökt att övertyga politikerna i Stockholms stadshus att de bör ta ansvaret för att frågeställningarna utreds av personer med goda kunskaper i nationalekonomi (Uppsala, Lund eller KTH i Stockholm) resp. fastighetsekonomi (t.ex. Institutionen för Fastighetsekonomi på KTH). Detta har politikerna resp. tjänstemännen på Stockholms stads fastighetskontor nekat - trots att Stockholms stad äger 40 000 av Sveriges 70 000 tomträtter. Det är inte vår sak [att begripa någonting!?].
Enligt vår uppfattning - styrkt med samtal och brev från professorer i Lund, Uppsala, Stockholm resp. Lantmäteriverket i Gävle m.fl.. är orsaken till absurda avgäldsgrunder resp. avgäldsräntor en effekt av bostadssubventioner resp. inflation. Av allmän okunskap gör man fel vid fastställandet av avgäldsräntorna.
För kommersiella fastigheter har dessa problem lösts i domstol på ett tillfredsställande sätt. Vanliga villaägare har inte haft ekonomiska resurser eller kunskap för kunna uppnå samma framgång med ett undantag:
avgäldsräntan baseras i varje fall inte på vanlig bankränta
Tomträttsgruppen har via sina medlemar sätt till att Stockholms Kommuns beslut den 22 november 1996 blivit överklagat. Vidare ligger ett besvär över 1990 års taxering uppe i Regeringsrätten för prövningstillstånd.
Ingen hänsyn tas till räntesubventionerna
Vad gäller avgäldsgrunden är tomträttsgruppens uppfattning är skattemyndigheterna inte tar hänsyn till att den obebyggda tomtmarkens värde påverkas av statliga subventioner. 1988 erhöll man statliga lån till en ränta på 4,9 % när marknadsräntorna låg på ca 15 %. Förutom dessa subventioner utgår ingen eller halv fastighetsskatt på nybyggda villor. Bränslekostnaderna kan typiskt vara hälften så stora.
Värdet på räntesubventionerna gjorde det ekonomiskt motiverat att betala 3 gånger mer för en tomt än man annars skulle göra om man fått betala vanlig bankränta.
Två tredjedelar av taxeringsvärdet på mark är alltså att hänföra till värdet av statliga subventioner. Stockholms stad tar alltså ut en tomträttsavgäld på värdet av subventioner som andra villaägare har fått!
Denna analys är akademisk expertis resp. Lantmäteriverket helt ense med oss om. Hur kan då politikerna i Stockholm, fastighetskontorets tjänstemän respektive taxeringsmyndigheterna då framhärda i rådande markvärderingar!
Svaret är enkelt - man begriper inte! Med risk för att läsaren här avviker gör vi följande nuvärdeskalkyl på nuvärdet av räntesubventionerna ur Statens synvinkel:
Nuvärdet på de samlade räntesubventionerna är i detta exempel 55 % av det statliga lånet. Staten skulle alltså - i stället för att ge statliga räntesubventioner - ha kunnat ge ett kontant bidrag. Ett lån på 1 Mkr skulle då berättigat till en kontant subvention på 55 % av 1 Mkr dvs. 540 000 kr.
Från priset på en tomt "värd" 800 000 kr 1988 skall vi dra bort 540 000 kr eller netto 260 000 kr. Till detta kommer sänkt fastighetsskatt, lägre värmekostnader etc. Ur en teoretiskt ekonomisk synvinkel kan man alltså säga att den som köpte en nybyggd villa 1988 inte betalat något för marken eller att markvärdet på ett gammalt hus är grundat på den hypotesen att man betalar 4,9% ränta på lånen, inte har någon fastighets skatt resp. att huset har mycket låga uppvärmningskostnader!
Hade inte dessa subventioner utbetalats så skulle tomtens markvärde sjunka till mindre än 200 000 kr. De exekutiva försäljningar som tomträttsgruppen bevakat visar att markpriserna ligger på denna nivå nu.
Att politikerna inte begriper problematiken kring subventioner och inflation framgår av att socialdemokraten Annika Billström reserverade sig mot fastighetskontorets förslag till nya tomträttsavgälder (dvs. 3,75% av 110% av 1990 års taxeringsvärde eller 4% på taxeringsvärdet 1990). Annika Billström krävde att avgälderna skall fastställas till 3,75% av 130% av 1990 års taxeringsvärden dvs. 4,9% av 1990 års taxeringsvärden. Hon vill alltså HÖJA avgälderna med 22% i förhållande till vad som nu gäller. Tyvärr är dessa tankeförvillelser inte begränsade till S och Vpk.
Hur hög borde avgälden vara ?
Enligt tomträttsgruppen skall avgäldsräntan sänkas från 3,75% till 3%, markvärdena skall inte inkludera subventionsvärdet på statliga lån mm och dessutom bör markvärdet fastställas med försiktighet dvs. överenstämma med taxeringsvärdet. En avgäld fastsställd efter dessa principer blir 1/4 av vad Stockholmsstad kräver idag.
Avgäldsräntan 3%
I det HD domslut, som avgäldsräntan baseras på, utgick domstolen från 3% realränta. Eftersom inflationen då varit så hög under så lång tid ansåg domstolen att markinnehavaren hade rätt till viss kompensation för den så kallade "triangel" effekten. Därför justerades räntan uppåt till 3,75% för tioåriga kontrakt. Nu är inflationen låg. Huspriserna har faktiskt fallit realt sätt. Någon kompensation för någon triangel effekt finns inte anledning att ge.
Avgäldsräntan bör därför sättas till 3% med,utgångspunkt från HD's resonemang. Observera också att HD baserade sitt domslut på fakta som framkommit vid kommersiella processer. Privatpersoner har andra kriterier för avkastning.på investeringar. Siffran 3% har dock domstolsförankring.
Försiktigt satta markvärden (75% regeln)
Vidare sätts taxeringsvärdena till 75% av de uppskattade marknadsvärdet. Detta rider våra förvaltningsdomstolar högt på när vi överklagar våra taxeringsvärden. Taxeringsvärdet sätts ned med 25% för att kompensera för den statistiska osäkerheten. Med så låga taxeringsvärden är risken för övertaxeringar mycket låg. Därför är möjligheterna att få taxeringsvärdet justerat mycket små enligt rättsfallet R78 1:81 sid 227:
"Såsom riksskatteverket framhållit .... innebär taxering[sförfarandet] ... en viss schablonmässig värdering. Det är bl a för att motverka de därmed förenade riskerna för övertaxering som lagstiftaren (propp 1973:162 s 314) valt en taxeringsvärdenivå som ligger vid 75 procent av marknadsvärdet."
När man i fastställandet av avgäldsunderlaget justerar detta med 1,33 för att ta hänsyn till att taxeringsvärdet bara är 75% så omöjliggör man regeringsrättens resonemang ovan! Regeringsrätten baserar sitt resonemang på att avgälder, fastighetsskatter mm baseras på ett av försiktighetsskäl nedsatt marknadsvärde. Gör man inte det så kan inte förvaltningsrätterna längre hänvisa till rättsfallet R78 1:81!
Tomträttsgruppen kommer därför till det resultatet att avgälden borde vara högst 3% resp. beräknat på 1/3 del av taxeringsvärdet eller 1% av 1990 års taxeringsvärde. Det är 25% av fastighetskontorets 4% resp. 20% av Socialdemokraten Annika Billströms reservation i fastighetsnämnden. Där vi anser 5 000 kr vara den korrekta avgälden sätter fastighetskontoret avgälden till 20 000 kr. Annika Billström vill plussa på med nästan 5000 kr till!
Åldersfaktorn enligt deklarationshandledningen 1990
Granskar vi åldersfaktorerna i 1990 års taxeringshandledning har vi följande samband mellan en byggnads nyproduktionsvärde och ålder (55% Tabellen och ca 30 standard poäng- typiskt för Stockholm t.ex. Bromma Kyrka):
Diagrammet visar deklarationshandledningens åldersberoende för byggnaden. Åldersberoendet kan beskrivas som summan av två funktioner.
Ett hus som år 1988 kostade 1,4 Mkr att bygga på en tomt
som kostat nominellt
800 000 kr hade en prisutveckling (relativt andra villor) som kan beskrivas
som:
Totalpris = (Produktionskostnad Hus minskat med 0,35%/år) +
(Värde Subvention minskat med 22%/år)+
(Värde tomt)
dvs i detta exempel i Mkr:
Totalpris = 1,4/1,0035N + 0,56/1,22N + 0,240
Subventionerna är alltså typiskt värda ca 560 tkr, tomten högst ca 240 tkr. Husets produktionsvärde minskar med 3,5 promille per år över ett 60 års intervall.
Sammanfattande exempel
Vad taxeringsmyndigheter, politiker och fastighetskontoret i Stockholm pysslar med framgår av följande principiella diagram:
Diagrammet visar ett typiskt samband mellan totalvärde och "ålder" för en typfastighet i Stockholmsområdet. Produktionskostnad för huset ca 1 Mkr. och "markpriset" ca 700 tkr. Prisskillnanden relativt ett motsvarande hus men 12 till 20 år äldre är ca 500 tkr. Taxeringsmyndigheterna utgår från att detta "prisfall" är en värdeminskning som drabbar byggnaden på grund av "åldrande". I verkligheten är det subventionerna som åldras.
Värdet av RÄTTEN till statliga lån påverkar endast markvärdena.
De olika områdena nedifrån och upp är:
1. Markvärde: Det värde markens byggrätt har vid "normal belåning" dvs. utan subventioner.
2. Räntesubvention: Värdet på rätten till statliga lån på hus 1988.
3. Felaktig taxering: Det felaktiga "markvärde" som taxeringsmyndigheterna lägger på det egentliga markvärdet i strid med FTL 5 kap. 3 § 3 stycket att värderingen skall grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter.
4. Husvärde minus område 3: Det värde som ligger till grund för taxeringsvärdet på byggnaden dvs. produktions/avkastnings värdet minskat med bortfallande värdet på räntesubventionerna.
5. Bortfallande subvention: Värdet på de bortfallande statliga lånen.
Summan av områdena 3 och 4 utgör avkastnings/produktionsvärdet för huset och det är detta värde som bör ligga till grund för taxeringsvärdet på byggnaden.
Villaägarna har drivit sina processer oprofessionellt
Vän av ordningen undrar naturligtvis nu hur det kommer sig att man inte har tagit hänsyn till subventionseffekten vid fastighetstaxeringarna. Svaret är att politikerna på grund av sina fiskala intressen vägrat att lyssna på Lantmäteriverket respektive att de inte begriper.
Nå hur är det i domstolarna då? Svaret är att denna typ av resonemang endast varit uppe i samband med kommersiella fastigheter. Där har man haft framgång och fått tillstånd en avkastningsvärdering. Markvärdet blir i fallet kommersiella fastigheter en restpost. Jämför t.ex. försäljningen av ABF huset vid Sveavägen i Stockholm. Tomträttsavgälden är där fastställd till 77 000 kkr dvs. motsvarande ungefär avgälden för tre villor om socialdemokraten Annika Billström får bestämma efter valet i höst.
Ovanstående resonemang är av karaktären avkastningsvärdering. I dagens läge fastställs markvärdena enligt den så kallade ortsprismetoden. För egnahem är det inte lätt att tillämpa avkastningsprincipen eftersom det inte på samma sätt som för kommersiella fastigheter finns en etablerad hyresmarknad.
Enligt FTL 5 kap. 3 § 3 stycket skall värderingen grundas på de belåningsförhållanden som normalt gäller för likartade fastigheter. Vid provtaxeringen har man emellertid tagit fram ett "ortspris" på TOMTMARK som grundar sig på priser och belåningsförhållanden som avser nybyggda fastigheter. Den prishöjande inverkan av de statliga räntesubventionerna leder till allt för höga värden på de tidigare bebyggda tomterna.
Tomträttsgruppen har haft den strategin att det borde vara bäst om feltänkandet beträffande tomträtterna hanterades i all tysthet så att politikernas och tjänstemännens okunnighet kunde hanteras diskret. Frågeställningarna är tämligen obegripliga för gemene man. Vi har därför skrivit brev till partierna i fastighetsnämnden och föreslagit att man skulle låta göra en opartisk utredning med nationalekonomisk expertis från universitet och högskolor. Varken moderaten Carl-Erik Skårman eller socialdemokraten Annika Billström har visat intresse för detta.
Tomträttsgruppen har därför kommit till den slutsatsen att skall man komma någon vart så får vi nu skrapa i hop de miljoner som krävs för att erhålla utredningar med akademisk tyngd och driva processer på ett professionellt sätt i domstolarna.